Français
English
قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» دومین قانون در مورد املاک کشور و تکمیل کننده قانون جامع حدنگار (کاداستر) است؛ طبق این قانون، هر گونه نقل و انتقال اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی انجام شود.
دکتر جواد طهماسبی، مدیرحوزه سیاست سنجی و ارزیابی قوانین پژوهشگاه قوه قضاییه با برگزاری سلسله نشست های کاربردی با حضور صاحبنظران، الزامات اجرای مطلوب این قانون را بررسی می کند.
۱۰ تیرماه اولین نشست با حضور مدیرانی از سازمان ثبت و معاونت حقوقی و امور مجلس قوه قضاییه در پژوهشگاه برگزار شد. در این نشست بر آموزش مردم، کارشناسان رسمی، قضات و محاکم و بنگاه های املاک برای اجرای این قانون تاکید شد. همچنین برای نظام مند کردن برخی حوزه ها تصریح شد که ابهامات قانونی شفاف شده و نقش هر سازمان برای اجرای قانون به دقت مشخص شود. ۱۶ تیرماه ۱۴۰۳ در سومین نشست، بحث ها ادامه یافت.
سامانه ای که تکلیف را مشخص می کند
طبق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، «سازمان مکلف است ظرف یک‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید.» به عبارتی تکلیف نقل و انتقال در کشور بعد از راه‌اندازی این سامانه مشخص شده است.
دو سال فرصت برای درج مستندات در سامانه و دو سال فرصت برای تنظیم سند رسمی
همچنین در بخشی از ماده ۱۰ قانون مذکور آمده است: «مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر به‌منظور أخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند. پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست. در صورت انقضای مواعد فوق‌الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بی‌اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.»
سند رسمی بعد از چهار سال برای همه نقاط کشور
این قانون با تعیین تکلیف، فرصتی چهار ساله به مردم داده است تا مستندات و ادله خود را در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی درج کنند تا بعد از این مدت، نقطه ای در کشور بدون سند و مالکیت وجود نداشته باشد.
برای انجام این فرایند، سازمان ثبت اسناد در حوزه شناسایی و صدور اسناد مالکیت و مشاورین املاک و دفاتر اسناد نیز در زمینه تسهیل برای تنظیم اسناد رسمی فعال می شوند.
آنچه که با تصویب این قانون باید مورد توجه باشد، تبصره ۴ ماده یک قانون است که مطرح می کند: « مفاد این ماده درخصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم‌الاجراشدن این قانون، سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می‌شود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه‌اندازی نشده باشد».
مسیرهای نقل و انتقال رسمی
به گفته مجریان، با لازم الاجرا شدن قانون از سوم تیرماه ۱۴۰۳، هر سند حدنگاری که صادر می شود، مشمول ضمانت اجرای ماده یک قانون است و نقل و انتقال عادی آن ممنوع می شود. برای اینکه نقل و انتقال رسمی باشد قانونگذار سه راه پیشنهاد داده است؛ طبق ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول«دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط موردنظر آنها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ (ارزش معاملاتی) می‌باشد».
راه دوم ماده ۳ قانون مذکور است:« دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیشنویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین‌نامه‌ای است که ظرف سه ماه از لازم الاجراشدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.»؛ لذا کانون سردفتران و سازمان ثبت باید کمک کنند تا زمینه اجرای ماده ۳ قانون فراهم شود.
همچنین طبق تبصره ۲ ماده ۳ قانون مذکور: « سازمان مکلف است ظرف یک سال از لازم الاجراشدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به‌منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند. متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالب های مذکور را داشته باشند، می توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.»
راه سوم نیز تلاش برای ایجاد زیر ساخت های لازم توسط معاونت فناوری است.
گزارش تصویری:
